SALTA, 11 de Septiembre de 2019

DECRETO Nº 1298

SECRETARÍA GENERAL DE LA GOBERNACIÓN

Expediente Nº 01-62189/19.

VISTO las presentes actuaciones, mediante las cuales el Dr. Javier Pablo Roggiero en representación del Banco de Crédito Rural Argentino S.A. interpuso recurso de reconsideración en contra de los Decretos Nros. 474, 835, 804 y 772 del año 2018; y,

CONSIDERANDO:

Que previo al tratamiento del recurso interpuesto, la Provincia de Salta declaró operada la prescripción adquisitiva de distintas fracciones de superficie del inmueble de mayor extensión identificada con las Matrículas 224 y 396 del municipio Los Toldos, departamento Santa Victoria;

Que por efecto, se declaró operada a favor de la Provincia de Salta la prescripción adquisitiva de dominios de fracciones de superficies del inmueble, mediante el dictado de los decretos enunciados en el Visto del presente, donde funcionan diversos organismos dependientes del Poder Ejecutivo Provincial;

Que Fiscalía de Estado manifiesta que el recurso ha sido interpuesto tempestivamente (art. 177 LPAS), resultando el mismo formalmente admisible;

Que en el escrito recursivo (fs. 1/10), la apelante solicita la revocación de los decretos impugnados, afirmando que le causarían un gravamen irreparable en sus derechos y patrimonio, en virtud del derecho de hipoteca que invoca y dice haber sido vulnerado por los instrumentos supra identificados;

Que sostuvo que es acreedor hipotecario, con interés legítimo respecto de la hipoteca constituida en el inmueble ubicado en el Departamento Santa Victoria, Matricula Nº 224, de titularidad de Argencampo S.A., matrícula que reputa “hoy anulada”, encontrándose dicha hipoteca en trámite de ejecución por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Nº 34, de la Ciudad de Buenos Aires, en autos: “BANCO DE CREDITO RURAL ARGENTINO S.A. S/ EJECUCIÓN HIPOTECARIA” Expte. 88351/02;

Que al respecto, “en fecha 01/03/2019” solicitó un informe de estado parcelario simple, donde con sorpresa pudo constatar que “la matrícula 224 fue anulada por orden del Poder Ejecutivo Provincial y desmembrada, creándose las nuevas matrículas Nros. 1233, 1234, 1235, y 1236;

Que adujo en ese orden de consideraciones, que los decretos atacados resultarían nulos, ya que se encontrarían “viciados los informes presentados por los servicios jurídicos, la Fiscalía de Estado y el resto de los organismos involucrados en la totalidad de los expedientes administrativos citados en los respectivos decretos”;

Que sobre el punto, manifiesta que la Matrícula 224 presentaba dos anotaciones de litis y que se habría incurrido en error al anotar su caducidad, invocando como fundamento lo dispuesto en el artículo 229 del CPCC;

Que seguidamente, expresa que la posesión invocada como antecedente en las prescripciones adquisitivas de los inmuebles públicos no habría sido pacifica, por existir un proyecto de ley de expropiación de la Matrícula 224 y distintas publicaciones periodísticas;

Que finalmente, afirma que los decretos omitieron considerar al momento de declarar la prescripción sobre las fracciones de superficie en donde se encuentran instalados la escuela, el colegio secundario, el centro de salud y la Dirección de Vialidad, la existencia de una hipoteca instituida a favor, sobre el inmueble Matrícula 224. En tal sentido, dice que “el adquirente por usucapión no puede adquirir un mejor derecho más extenso que aquel que se lo transmitió” y cita a tal fin el art. 399 del Código Civil y Comercial de la Nación;

Que contrariamente a lo argumentado por la recurrente, cabe adelantar que los decretos impugnados resultan ajustados a derecho, en tanto se encuentran debidamente fundados, se sustentan en las constancias acreditadas en las actuaciones que motivaron su dictado y revisten toda legitimidad para declarar operada la prescripción adquisitiva de las fracciones donde se encuentran ubicados la escuela primaria, el colegio secundario, el centro de salud y la Dirección de Vialidad, en el municipio Los Toldos;

Que en primer término, corresponde advertir que la Matrícula 224, de la localidad de Santa Victoria, está compuesta por miles de hectáreas; abarca en su totalidad al municipio de Los Toldos y casi todo el departamento de Santa Victoria, por lo que no puede afirmarse que la usucapión de cuatro fracciones de terreno donde se encuentra ubicados dichos organismos, puede generar una “gravamen irreparable” en el patrimonio de la recurrente, en su carácter de acreedor hipotecario;

Que tampoco es cierto que la matrícula 224, del departamento de Santa Victoria, se encuentre “anulada”, como consecuencia de lo dispuesto en los decretos que se recurren, ya que lejos de haber sido anulada, la matrícula 224 se encuentra perfectamente vigente, con la anotación de hipoteca que invoca la agraviada, tal como surge del informe emitido por la Dirección General de Inmuebles que se adjunta al presente, por lo que el agraviado carece de motivación y debe ser rechazado;

Que afirma seguidamente la apelante que existiría un error en la caducidad de las anotaciones de litis que pesaban sobre la Matrícula Nº 224, del departamento Santa Victoria, de titularidad de Argencampo S.A., invocando como fundamento lo dispuesto por el artículo 229 del CPCC;

Que, la apelante carece de interés legítimo -y por tanto legitimación-, para reclamar la reinscripción de anotaciones de litis ordenadas en procesos judiciales que ella no promovido, ni peticionado (conf. art. 113 y cc. LPA);

Que además, se impone advertir que la Ley 17.801 establece en su artículo 37 inciso b), que caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, a los cinco años, las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, del mismo cuerpo normativo, que refiere a las medidas que “dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares”; entre ellas la anotación de litis, en tanto la medida cautelar de litis nunca fue una excepción a la regla general, antes citada, ya que la legislación de fondo (Ley 17.801) no atribuía ni atribuye a la litis características diferentes a las otras medidas cautelares;

Que la jurisprudencia tiene dicho que esta última norma-Ley 17.801- no puede ser desvirtuada por lo establecido en los arts. 207 y 229 del CPCCN, por cuanto la citada norma registral reviste la cualidad de especial y atañe al derecho sustancial, por lo que no puede ser cercenada o desvirtuada por el código procesal. Este sistema de caducidad que -de pleno derecho- hace jugar el art. 37, responde a la necesidad de impedir la subsistencia de medidas cautelares cuando el transcurso del tiempo indica una conducta indiferente o displicente del interesado en la vigilancia de sus derechos, la cual válidamente cabe presumir, si no procedió a reinscribir la anotación de litis dentro del plazo legal fijado cuando el proceso no concluyó en el curso de los cinco años desde la toma de razón, pues es a él -con la finalidad que la cautela conserve su vigencia- a quien incumbía requerir la reinscripción de la medida;

Que, la solución de la ley registral es prioritaria -dada su especialidad y su condición de ley sustancial- con respecto a la que resulta del artículo 229 del CPCC, por lo que no existe conflicto de normas, en tanto la ley registral resulta complementaria del Código de Fondo (art. 42) y es lógico que lo sea, pues se refiere a la organización y funciones de un sistema encargado de receptar y custodiar los datos que hacen a gran parte de las relaciones de la sociedad;

Que de igual manera con lo que ocurre con ciertas normas procesales, el Congreso de la Nación puede establecer las que sirvan para asegurar la vigencia de las instituciones que deban tener aplicación uniforme en todo el país, aun cuando pueda con ello incursionar en campos comprendidos en los poderes estaduales no delegados (arts. 121, 122, 123 Constitución Nacional);

Que se advierte que en realidad no hay una verdadera colisión de normas, pues, una, el art. 229 CPCC, si bien es la que regula la medida cautelar de anotación de litis, lo hace con respecto a la actividad jurisdiccional destinada a decretarla. La otra, en cambio -específica de lo burocrático-, determina el lapso de subsistencia de la publicidad registral;

Que teniendo en cuenta la finalidad propia de la medida de anotación de litis, la misma es trabada con relación al bien en litigio, y no afecta otros bienes o porciones del mismo bien que no resultan objeto del litigio. En tal sentido, las fracciones involucradas en los procesos de usucapión donde fueron ordenadas las anotaciones de litis a las que alude la recurrente, no se vinculan con los inmuebles públicos (escuela, colegio, vialidad y centro de salud) en los que se ha declarado operada la prescripción adquisitiva por la Provincia de Salta;

Que por lo expuesto, y en virtud de las consideraciones efectuadas, corresponde rechazar el agravio de la apelante;

Que por otra parte, manifiesta la recurrente que los decretos impugnados contendrían un vicio en el procedimiento porque, a su entender, se encontrarían viciadas los antecedentes relatados en sus considerandos;

Que la manifestación contenida en los considerandos de los decretos, en cuanto afirman que la posesión de la Provincia en los inmuebles prescriptos, ha sido consentida y pacífica en todo el tiempo, por los sucesivos titulares registrales sería falsa y cita a fin de sostener su postulación publicaciones periodísticas y la existencia de un proyecto de ley de expropiación existente en la Legislatura de la Provincia;

Que la posesión por parte de la Provincia en las fracciones del inmueble donde se encuentran la escuela, el colegio secundario, vialidad y el centro de salud, fue pacífica ya que los titulares registrales jamás turbaron la posesión pese a tener conocimiento de la misma por parte de la Provincia en los distintos establecimientos públicos. Olvida la apelante que ella no es titular del inmueble, además que, aún como acreedor hipotecario y teniendo conocimiento de la posesión ejercida por la Provincia en dichas fracciones del inmueble, jamás ejerció acción alguna para turbar la posesión o asegurar su derecho;

Que los expedientes donde se desarrolló el procedimiento administrativo que culminó con el dictado de los decretos que declararon la prescripción adquisitiva administrativa de las distintas fracciones de superficie donde se encuentran emplazados la escuela, el colegio, vialidad y el centro de salud de Los Toldos, obran los respectivos informes emitidos por las áreas ministeriales correspondientes, donde se acredita la posesión por el plazo y con los modos requeridos por la normativa de aplicación para declarar aperada la prescripción;

Que el proyecto de ley de expropiación al que alude el apelante en su escrito recursivo se encuentra destinado a regularizar la situación dominial de “los pobladores” del municipio de Los Toldos, pero nada tiene que ver con los inmuebles públicos que fueran prescriptos por parte de la Provincia, mediante los decretos que se cuestionan;

Que al cuestionamiento relacionado con la alegada imposibilidad de declarar la prescripción adquisitiva estando vigente la hipoteca, Fiscalía de Estado manifiesta que el derecho a través de la figura de la usucapión -acordando ese especial poder legitimador y consolidador al tiempo-, no hace más que cumplir con una de sus específicas finalidades: brindar seguridad jurídica, suprimiendo toda situación dudosa o imprecisa y sustituyendo por realidades netas y definidas;

Que en tal sentido, no hay dudas del carácter de institución de orden público que reviste la usucapión, en tanto postula que los intereses particulares deben ceder frente a la necesidad de mantener el orden social;

Que en ese marco, no puede olvidarse que el poseedor ad usucapionem posee porque posee -en los términos de Vélez (art. 1971 CCC)- con absoluta prescindencia o indiferencia de las situaciones jurídicas que en torno al derecho sobre la cosa pueden producirse;

Que si resulta oponible el hecho de la posesión al titular dominial inscripto, con mayor razón se considera oponible al acreedor hipotecario, así como a cualquier otro sujeto que del anterior propietario tenga su derecho. Nótese que la apelante pretende tener una mejor posición que el titular dominial usucapido;

Que en efecto, la posesión del usucapiente prescinde de las modificaciones jurídicas que pudieron producirse cartular o registralmente durante el plazo prescriptivo;

Que al poseedor usucapiente no le es oponible la modificación jurídica que el titular registral, abusando de su situación cartular y registral, realice sobre la cosa. La situación fáctica de su posesión le permite abstraerse de todo hecho o acto jurídico que no afecte su relación real. El fundamento de ello radica en que se considera imprescindible la existencia de la posesión en manos del constituyente;

Que no debemos olvidar además, que la hipoteca implica una eventual ejecución futura y dicha ejecución hace forzosa la posesión del constituyente ya que si la situación posesoria estuviese en manos de otro sujeto distinto del constituyente, y que no hubiera recibido de éste la posesión, ese tercero podrá defenderse por las vías posesorias y hasta interponer, en su caso el “despojo judicial” en contra de la resolución que imponga su desposesión;

Que es evidente que la ley, al crear la garantía hipotecaria, presupone título y posesión en el constituyente. El hecho de que la hipoteca no exija tradición no implica que el constituyente no deba tener posesión, todo lo contrario;

Que cabe concluir, que el acreedor hipotecario debe verificar la existencia de la posesión en manos del propietario, no sólo en el momento de la constitución sino durante todo el plazo de la garantía hipotecaria;

Que repárese además que, por el contrario a lo afirmado por la apelante, en el supuesto de la usucapión en manos no hay una trasmisión dominial. Se ha operada una adquisición del dominio por un modo originario, por el solo hecho de cumplirse los supuestos fácticos que se prevén en la ley para que opere la prescripción adquisitiva. Por ello, no se verifica el efecto reipersecutorio de la hipoteca, en tanto este queda circunscripto exclusivamente a los casos de trasmisiones; es decir modos derivados o bilaterales de adquirir;

Que si el usucapiente puede operar su relación real al titular dominial inscripto, con mayor razón podrá hacerlo respecto del acreedor hipotecario quien hubo su derecho de aquél;

Que el acreedor hipotecario no sólo debe verificar la posesión del bien en el momento de constituirse la hipoteca, sino que, de la misma manera que debe estar atento a cualquier modificación que alterase el valor del inmueble, según lo que surge de los arts. 2195 del Código Civil y Comercial, debe controlar, en defensa de su garantía, la conservación de la relación real del constituyente;

Que una vez que se justifica la cancelación de la matrícula como consecuencia de la procedencia de la acción de usucapión, el hipotecante pierde su titularidad y en consecuencia la garantía hipotecaria, su vigencia. Esto es así puesto que por prescripción veinteañal se adquiere un dominio originario en función de la posesión ejercida durante el tiempo establecido por la ley;

Que consecuentemente, los planteos en este sentido, carecen de apoyo fáctico y jurídico y resultan insuficientes a los fines de modificar la decisión adoptada por la Administración;

Por ello,

EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA DE SALTA

DECRETA:

ARTÍCULO 1º.- Recházase el Recurso de Reconsideración interpuesto por el Dr. Javier Pablo Roggiero, en representación del Banco de Crédito Rural Argentino S.A., en contra de los Decretos Nros. 474, 835, 804 y 772 del año 2018.

ARTÍCULO 2º.- El presente decreto será refrendado por el señor Secretario General de la Gobernación.

ARTÍCULO 3º.- Comuníquese, publíquese en el Boletín Oficial y archívese.

URTUBEY - Simón Padrós